Если вдруг дом еще не построен, а вы уже хотите связаться с договорами - это очень опасно. А при готовом доме фирма может использовать эту схему, чтобы платить меньше налогов. Так как свое жилье вы получаете сразу, то остается один сохраняющийся риск, то есть ожидание, пока удастся зарегистрировать свое право на квартиру. Вы без этого договора не являетесь полноправным хозяином, а следовательно, не сможете совершить какие-либо действия с жильем, оформить регистрацию по месту жительства и т.д. А чтобы у вас были права на собственность, фирма сначала должна зарегистрировать дом в свою собственность, а потом уже оформить именно с вами договор купли-продажи квартиры. Однако, есть еще один риск , если окажется, что фирма не выполнила обязательства перед кем-то из участников инвестиционного процесса, тогда акт о реализации обязательств по инвестконтракту , а без этого застройщик не может быть полноправным владельцем квартиры, а соответственно, не имеет права заключать договоры купли-продажи. И придеться ждать, пока фирма уладит все проблемы с участниками инвестконтракта.
Чтобы случайно не попасть в «засаду», мы предлагаем вашему вниманию следующие меры по решению этой проблемы:
- постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту;

- желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на дом. Обязательно указание срока, когда с вами будет заключен основной договор купли-продажи: скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, а с другой стороны - застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет "тянуть резину" безнаказанно;

- если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя, то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.

Как рассчитать стоимость жилплощади?

Договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилплощади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и прочие условные схемы недопустимы! Так что если миром не урегулируете спорные вопросы с застройщиком, придется разбираться в суде. Строго говоря, можно даже ставить вопрос о том, насколько действителен договор с подобным условием...

Куда жаловаться на медлительного застройщика?

Обращайтесь в следующие инстанции:

- местные органы власти (районную администрацию, управу и т. п.). В последнее время власти, обеспокоенные проблемами и массовыми акциями пострадавших дольщиков, довольно активно берутся содействовать в скорейшей сдаче-приемке новостроек;

- рабочая группа по проблемам участников долевого строительства жилья при Общественной палате РФ. Здесь по сигналам дольщиков ставят на контроль проблемные объекты, обращаются в правоохранительные органы, помогают привлечь к урегулированию местные власти.

Также имейте в виду, что вы вправе требовать неустойку за просрочку передачи квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей". Это по 3% от уплаченной вами стоимости квартиры за каждый день просрочки. Правда, есть ограничение: максимальный размер неустойки не может превысить цену договора, т. е. уплаченную вами сумму.